Kaufen statt mieten? Über lange Jahre war das vermeintlich trotz fehlendem Eigenkapital und moderatem Einkommen für viele Verbraucherinnen und Verbraucher problemlos realisierbar. Durch den erheblichen Anstieg der Zinsen für Immobilienfinanzierungen (Bauzinsen) im Jahr 2022 hat sich das schlagartig geändert. Was Verbraucher tun können, um die finanziellen Folgen für ihre bereits laufende Immobilienfinanzierung möglichst klein zu halten, hat die BaFin auf ihrer Webseite zusammengefasst.

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, schließt meist mit einem Kreditgeber eine Immobilienfinanzierung über eine festgelegte Laufzeit ab. Oft ist nach Ablauf eines Zinsbindungsabschnitts eine Anschlussfinanzierung nötig. Werden dafür nun höhere Sollzinsen verlangt als für die laufende Zinsbindungsfrist, müssen Verbraucherinnen und Verbraucher höhere monatliche Raten aufbringen oder längere Abzahlungszeiträume in Kauf nehmen. Die Auswirkungen des Zinsanstiegs spüren dabei diejenigen am meisten, die noch eine hohe Restschuld zu tilgen haben. Bei manchen Eigenheimbesitzern kann infolge eines Zinsanstiegs möglicherweise sogar die gesamte Finanzierung gefährdet sein.

Bei älteren Verträgen sollte der diesjährige Anstieg des Bauzinsniveaus bislang noch nicht zu den beschriebenen Schwierigkeiten geführt haben. Denn vor zehn oder 15 Jahren, als die jetzt endenden Zinsbindungsfristen vereinbart wurden, war das Bauzinsniveau ähnlich hoch beziehungsweise deutlich höher als heute. Für die Verbraucher, die in der Niedrigzinsphase Immobilienkredite zu extrem günstigen Konditionen abschließen konnten und diese Zinsen nicht langfristig festgeschrieben haben, wird es allerdings bald ernst. In absehbarer Zeit werden auch sie sich um eine Anschlussfinanzierung bemühen müssen. Besonders wichtig ist es für sie, sich schon jetzt gründlich zu informieren. Viele Ratschläge in den Printmedien und im Fernsehen sind seriös. Im Internet ist das Bild gemischter. Neben hilfreichen Darstellungen findet sich dort auch viel Falsches oder Missverständliches ( https://www.bafin.de/DE/Verbraucher/KrediteImmobilien/Immobilienfinanzie... ).

Grundsätzlich gilt: Wenn die Immobilie erworben und die Finanzierung abgeschlossen wurde, gibt es nur noch wenig Handlungsspielraum. Trotzdem gibt es Möglichkeiten, aktiv zu werden: die persönliche Finanzierungssituation klären, sich beraten lassen, so viel wie möglich tilgen, die Konditionen mehrerer Anbieter vergleichen. Eventuell kann es sinnvoll sein, die aktuellen Zinsen schon jetzt für die Zukunft zu sichern – durch ein Forward-Darlehen. Bei einem solchen Kredit wird der Zinssatz schon längere Zeit vor der tatsächlichen Inanspruchnahme und Auszahlung vereinbart.

Bei einem laufenden Annuitätendarlehen hängt es von der Vertragsgestaltung ab, ob eine neue Kreditprüfung durchgeführt werden muss. Wenn der Kreditgeber für die Zinsanpassung keine Kreditentscheidung treffen muss, kann er auf ältere, vorhandene Informationen zurückgreifen. Allerdings muss jeder Kreditgeber ab Kreditvergabe im Rahmen der Kreditweiterbearbeitung jährlich das Ausfallrisiko, also das Risiko, dass der Kreditnehmer den ihm gewährten Kredit nicht oder nicht vollständig vertragsgemäß zurückzahlen kann oder will, beurteilen. Er muss außerdem die Werthaltigkeit von Sicherheiten überwachen. Ergeben sich dabei Indikationen für eine Verschlechterung des Sicherheitenwertes, so muss der Kreditgeber die Immobilie gegebenenfalls neu bewerten. Wenn es Anhaltspunkte gibt, die auf wesentliche negative Änderungen bezüglich der Sicherheiten hindeuten, muss er auch außerhalb der Intervalle eine Überprüfung veranlassen. Von ihm festgestellte Verschlechterungen wird der Kreditgeber auch berücksichtigen, wenn es um eine bloße Zinsanpassung für einen weiteren Abschnitt der Gesamtlaufzeit des Darlehens nach Ablauf der bisherigen Zinsbindungsfrist geht.

Bei der Beleihungsfähigkeit kommt es auf das Verhältnis der offenen Restschuld zum Beleihungswert der Immobilie an. Dieses Verhältnis nennt man Beleihungsauslauf.
Grundsätzlich gilt: Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger die Zinsen. Das heißt: Wer es schafft, bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist oder des Festzinsvertrages planmäßig oder insbesondere durch Sondertilgungen signifikant zu tilgen, verringert nicht nur seine Restschuld, sondern erhöht auch seine Aussicht auf verhältnismäßig günstige Zinskonditionen.

Die Strukturierung von Immobilienfinanzierungen hat sich in den vergangenen Jahren durch private Grundschulddarlehen erheblich verändert. Herkömmlicher Weise erhielt der Immobilienkäufer von der Bank ein erstrangiges, durch ein Grundpfandrecht besichertes Darlehen, wobei Geschäftsbanken heute regelmäßig bis 80% finanzieren und Hypothekenbanken gesetzlich an einen Beleihungswert von 60% des Verkehrswertes gebunden sind.

Nach der Grundsatzentscheidung der BaFin gilt das grundschuldbesicherte Darlehen nicht als Finanzinstrument im Sinne des Kreditwesengesetzes ( siehe § 1 Abs. 1 KWG ) und auch nicht als Vermögensanlage im Sinne des Vermögensanlagengesetzes ( VermAnlG ), da in § 1 Abs. 2 Nr. 3 und 4 VermAnlG nur das partiarische Darlehen und das Nachrangdarlehen genannt sind ( so die BaFin ). Die Auffangklausel mit der Nr. 7 ist ebenfalls nicht einschlägig.

Alle ( auch neuen ) Finanzinstrumente des Vermögensanlagengesetzes sind ohnehin nur dann zulässig, soweit sie keine Einlagengeschäfte gem. § 1 KWG darstellen. Dies ergibt sich explizit aus dem neuen § 1 Abs. 2 Nr. 7 letzter Halbsatz. Grundschuldbesicherte Darlehen wurden in entsprechenden Grenzen ( z.B. Besicherung bis zu 100 % ) von der BaFin auch bisher nicht als KWG-Einlagengeschäfte eingestuft. Eine Änderung der Beurteilung von grundschuldbesicherten Darlehen ergibt sich aus dem Kleinanlegerschutzgesetz nicht. Die BaFin wendet also die Auffangklausel des § 1 Abs. 2 Nr. 7 Vermögensanlagengesetz nicht auf grundschuldbesicherte Darlehen an und lässt damit die grundschuldbesicherten Darlehen als einzige vollkommen BaFin-prospektfreie "Lücke" offen.

Voraussetzung für das besicherte Darlehen von privater Seite ist also, dass dem Darlehensgeber eine Grundschuldabsicherung eingeräumt sein muss, die ihm selbst unabhängig von Dritten eigene Verwertungsrechte in Bezug auf die Grundschuld gewährt. Sofern ein Notar die (Teil-)Grundschulden verwahrt, darf er keine eigenen Zurückweisungsrechte haben, wenn der Anleger eine vollstreckbare Ausfertigung beantragt. Die Zinsen bei privaten Grundschulddarlehen belaufen sich regelmäßig auf 3,5 % bis 5,5 % p.a. und die privaten Grundschulddarlehen werden meistens als "wirtschaftliches Eigenkapital" anerkannt, so daß sie die Bonität verbessern.

Weitere Informationen erteilt kostenfrei der Autor Dr. jur. Horst Werner unter der Mailadresse dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de bei entsprechender Anfrage.